Amerikanske ejendomsaktier er faldet til deres svageste niveau nogensinde i forhold til S&P 500. Forholdet mellem de to sektorer ligger nu på 0,122 og sletter hele det forspring, ejendomsaktier opbyggede før 2007.
Men faldet er relativt og ikke et kollaps i boligkurser. Det viser, hvor langt brede amerikanske aktier er kommet foran ejendomssektoren over næsten to årtier.
Sådan mistede amerikanske ejendomsaktier deres forspring fra boligboblen
Charlie Bilello, chefmarkedsstrateg hos Creative Planning, påpegede det rekordlave niveau på X. Hans graf sammenligner to totalafkastindekser.
Den første er iShares US Real Estate ETF (IYR), som indeholder ejendomsinvesteringsfonde (REITs) og ejendomsselskaber. Den anden er SPDR S&P 500 ETF (SPY).
Et stigende forhold betyder, at ejendomme overgår det brede marked. Målingen steg til cirka 0,46 i februar 2007 og markerede afslutningen på en periode med markant overpræstation under boligboomet.
Subprime-krisen tog fat få måneder senere.
Målingen er faldet omkring 73% fra toppen. Dermed har amerikanske ejendomsaktier mistet alle de relative gevinster, de opnåede under ejendomsboomet i begyndelsen af 2000’erne.
Finansieringsomkostninger øger presset. Freddie Macs ugentlige undersøgelse placerede den gennemsnitlige 30-årige fastforrentede rente på 7,28% den 1. oktober, det højeste niveau siden november 2023.
Daglige data fra långivere havde allerede påvist et skarpt hop i boligrenterne i slutningen af september. Samtidig har den amerikanske centralbank genoptaget renteforhøjelser.
Højere renter rammer REITs dobbelt. De hæver gældsomkostningerne og gør udbytteudbetalinger mindre attraktive sammenlignet med obligationer.
Hvorfor Schiff ikke ser noget gulv for ejendomsaktier
Peter Schiff, cheføkonom hos Euro Pacific Asset Management, svarede, at sektoren kan falde meget mere. Ifølge ham nød ejendomme godt af faldende boligrenter og offentlig støtte.
Begge de rygvinde er nu vendt, mener Schiff. Branchen kaldte han “død”.
Bilellos forhold måler dog kun de relative afkast. Et S&P 500-stigning ledet af tech-aktier kan sænke forholdet, selvom ejendomsaktier stiger.
Også husholdninger flytter i samme retning. Aktier udgør nu en rekordstor andel af amerikanske husholdningers formue, mens boligejerandelen er faldet.
I sidste ende betyder renteniveauet mere end enkeltstående grafer. 10-årig amerikansk statsobligationsrente ligger over 5%, så investorer kan få et stabilt afkast uden ejendomsrisiko. Den afvejning kan presse amerikanske ejendomsaktier, indtil renten falder igen.
